Доходный подход в оценке квартиры пример


Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше его стоимость.

При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта недвижимости при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость объекта не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с аналогичной доходностью.

Как и при других подходах, подход на основе капитализации дохода можно надежно использовать только тогда, когда имеются необходимые сопоставимые данные.

Доходный подход к оценке квартиры пример

Конституции РФ, международных договоров РФ, настоящего ФЗ.

Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством РФ, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети «Интернет».

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатывают и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

В настоящее время приказами Минэкономразвития России 20 июля 2007 г. № 256, 255 и 254 утверждено три федеральных стандарта оценки (ФСО № 1-3).

Доходный подход в оценке квартиры пример

  1. Понятие недвижимости, особенности жилой недвижимости

В соответствии с ГК РФ недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

С 1994 г., согласно ст.130 ГК РФ, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г.

Ч 6/12 = 0,035 или 3,5%

П2 = 2%

П3 = 1%

Rн = 7 +3,5 +3 +2 + 1 = 16,5%

Кк = 16,5+1,3 = 17,8% или 18%

3) Рассчитываем рыночную стоимость объекта недвижимости по формуле:

Сн = ЧОД/Кк

Сн = 184200/0,18 = 1023,333 руб.

Вывод: Из приведенных выше расчетов, стоимость оцениваемого объекта доходным подходом составила 1млн023тыс.333 руб.

2.4Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами [2, c.62].

Далее вносятся корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Доходный подход в оценке недвижимости пример

Ст. ар. сред. = (24000+19000+24000+19000)/4 = 21500 руб. — средняя стоимость аренды 3-х комнатной квартиры с мебелью и бытовой техникой, в районе б-ра Строителей.

Таким образом:

ПВД = 21500 Ч 12 =258000 руб.

ДВД = 258000Ч (1 — 0,1) = 232200 руб.

ЧОД = 232200 — 4000Ч12 = 184200 руб.

2) Для расчета Кк применяется следующая формула:

Кк = Rн + Нв.к , (9)

где Rн — ставка доходности инвестора на вложенный капитал, %

Нв.к — норма возврата капитала, %

Нв.к рассчитываем по методу Ринга:

Нв.к = 1/n, (10)

где n — срок службы недвижимости остаточный.

Rн определяем методом кумулятивного построения:

Rн = Rб.р.

Доходный подход в оценке недвижимости пример расчета

В связи с этим ипотека временно прекратила свое существование и начала возрождаться только в середине ХХ века.

Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения6.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 5 определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Таким имуществом может быть жилое помещение.

Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Ипотека (залог недвижимого имущества) — способ обеспечения исполнения обязательств.

Доходный подход в оценке недвижимости примеры задач

Существует 2 вида учёта процентных поправок:

— независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой, а общая поправка является алгебраической суммой отдельных поправок;

— кумулятивная процентная поправка.

Кумулятивные процентные поправки представляют собой поправочные коэффициенты, выведенные на основе процентных поправок. Общая кумулятивная поправка определяется перемножением отдельных поправок. Этот метод применяется в случае, когда поправки влияют друг на друга.

Пример. Необходимо скорректировать цену сопоставимого объекта, которая составляет 60 тыс.долл., если известны следующие его отличия от оцениваемого (табл.

Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.

  • Эксплуатационные затраты – расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
  • Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.

Способы расчета

Чаще всего для расчета стоимости недвижимости применяются такие методы доходного подхода:

  • метод прямой капитализации;
  • метод дисконтирования.

Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, а еще определенные нюансы, благодаря которым для различных ситуаций лучше выбирать один конкретный способ.

Расчет действительного валового дохода ( EGI ).

Действительный валовой доход — ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:

EGI-ДВД;

PGI-ПВД;

V&L — потери от наличия свободных площадей и безнадежных платежей.

Enabling- допустимо возможный

Income — доход

Potential — потенциальный

Gross — валовой

Value — величина

Low — низкий

Net — чистый

Operational — операционный

Expense – расход

Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.

Расчет расходов, связанных с объектом оценки .

Операционные расходы (ОЕ) — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

К полученной стоимости добавляемся стоимость земельного участка.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы.

Этапы затратного подхода

1.
Расчет стоимости земельного участка с учетом ННЭИ (Сэ).

2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс).

3. Расчет накопленного износа (Ин):

физический износ;

функциональный износ;

внешний износ.

4.
Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

(Су = Сне — Ин).

5.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *